부동산특별조치법에 따른 소송 해결 방법
안녕하세요. 저는 현 법무법인 부동산팀장이자 20년 경력의 부동산 전문 변호사 김용일 입니다.
20년 동안 총 2,000건이 넘는 사건을 해결했습니다. 대형 법무법인 현의 상속팀장. 대한변호사협회 인증입니다. 최초의 부동산/상속 전문 변호사입니다.
“부동산 소유권 문제로 억울한 상황에 놓이게 됐어요. “과거 부동산특별조치법에 따라 등록된 사건이라 해결이 어렵다고 합니다.”
과거 혼란스러운 시대에 토지의 실제 소유자와 등록된 명의가 다른 경우가 많았습니다. 그래서 부동산 거래 시 문제가 되는 사례가 많아 시행하게 된 법률이 있었습니다. 부동산 소유권 이전등록 등에 관한 특별조치법입니다. ‘부동산특별조치법’이라고도 합니다. 추정력이 강하기 때문에 부동산특별조치법에 따라 소유권을 부당하게 빼앗길 경우 쉽게 해결될 수 없다.
다만, 등기의 추정력은 절대적인 것이 아니므로, 그 근거가 잘못된 경우에는 충분히 정정할 수 있습니다. 오늘은 부동산 특례조치와 관련된 등기의 추정력과 이를 극복하기 위한 소송전략에 대해 정리해보겠습니다. 부동산 분쟁 중 복잡한 사건인 만큼, 꼼꼼히 읽어보시길 권해드립니다. 우리는 당신을 위해 그것을 할 것입니다. 부동산특별조치법은 왜 이렇게 복잡한 문제인가?
부동산특별조치법은 복잡한 부동산 소유권 문제를 단순하게 해결하기 위해 만들어졌다. 특히 과거 농촌지역 부동산 등 등기상황과 실소유주가 다른 경우에 한시적으로 시행됐다. 소유권보전등기가 없는 부동산권리관계나 실체권리관계에 부합하지 않는 등기를 선별하기 위한 목적이다. 예를 들어 농지, 임지, 씨족재산, 농어촌 상속재산 등의 경우 등기관계가 명확하지 않은 경우가 많았다. 그래서 예전에는 부동산을 구입했지만 소유권을 이전할 수 없었고, 매매계약도 맺지 않은 경우가 많았습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 법률이 제정되어 누구나 쉽게 등록할 수 있게 되었습니다. 한시적으로 시행되었기 때문에 2007년까지만 가능했고 현재는 폐지되었습니다. 프로세스가 얼마나 간단하고 간소화되었는지 살펴보겠습니다. 등록요건 : 소정의 요건을 갖춘 3인 이상의 보증인이 작성한 보증서 제출
보증서를 제출하면 확인증이 발급되고, 이를 등기소에 제출하면 소유권 등기가 가능했다. 원래 부동산등기법에 따르면 등기권리자와 의무자가 모두 등기소에 출석해 신청해야 했다. 이에 비해 등록은 훨씬 쉬웠습니다. 그러나 이를 악용하여 실질권관계에 부합하지 않는 허위등록을 하는 경우도 있었습니다. 부동산특별조치법에는 어떤 문제점이 있었나?
등록이 간편하기 때문에 상대방이 모르게 등록을 받는 것이 가능합니다. 실제로 상대방도 모르게 사실과 다르게 등록이 취소된 사례도 있었습니다. 이러한 사건으로 인해 실제 소유자는 권리를 되찾기 위해 소송을 제기하게 됩니다. 많은 경우가 발생했습니다. 그러나 서두에서 언급했듯이 부동산특별조치법에 따른 등기는 추정력이 강하다. 즉, 이 법에 따른 등록은 ‘진정한 권리 관계’가 반영된 것으로 간주됩니다. 이를 번복하기 위해서는 등록을 허위로 하거나 위조한 경우입니다. 사실이 명확하게 입증되거나 기타 사유로 불법임을 입증해야 합니다. 부동산특별조치법은 어떤 경우에 번복될 수 있나요?
판례에 따르면 등록의 법적 추정은 다음과 같은 이유로만 깨질 수 없다고 판시되었습니다.
(가정이 깨지지 않는 경우) ① 권리취득일자가 원권리자 또는 전 등록권자의 사망일보다 늦은 경우. ② 보증서 또는 확인서에 기재된 판매자명이나 구입일자가 실제 날짜와 다른 경우. ③ 보증서에 권리변경의 구체적인 사유를 생략하고 현재의 권리상태만을 기재한 경우. ④ 보증인은 권리변동의 관계를 제대로 알지 못한 채 등록명의인의 말을 믿고 보증서를 작성합니다. 사례.
아울러 매수인이 어리다는 이유만으로 추정력을 번복할 수 없다는 입장도 밝혔다. 또한, 등록을 마친 자가 보증서에 기재된 취득원인과 다른 청구를 하여도 추정권한이 즉시 소멸되지는 않습니다.
따라서 적법성 추정을 깨는 것은 매우 어렵습니다. 그 경우 어떤 경우에 뒤집힐 수 있는지도 설명하겠습니다.
(추정력이 깨진 경우) ① 보증서 또는 확인서에 허위로 기재한 것이 입증된 경우. ② 보증 내용을 명백히 허위로 기재한 경우. ③ 보증인이 작성한 보증서의 실제 내용이 사실과 다르다는 의심이 들 정도로 입증된 경우. 경우 ④등록사유가 적법하지 아니하다는 것이 충분한 증거에 의하여 입증된 경우
부동산특별조치법 소송전문가의 도움이 필요합니다.
부동산특례법으로 인해 강력한 등기 추정력을 뒤집기 위해서는 철저한 준비와 명확한 증거가 필수적이다. 필요한 증거를 제대로 수집하지 않을 경우, 소송에서 불리한 결과를 초래할 가능성이 높습니다. 하지만 법리를 별도로 공부하지 않았다면 이러한 추정을 깨뜨릴 수 있는 증거를 모으는 것이 쉽지 않습니다. 따라서 이러한 상황을 극복하기 위해서는 부동산법과 소송절차가 필요하다. 이에 대해 잘 알고 있는 전문가의 도움이 반드시 필요합니다.↓나에게 맞는 부동산 변호사를 찾는 방법↓
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저 김용일 변호사는 대한변호사협회 공인 부동산 변호사입니다. 20년간 부동산특별조치법 소송과 복잡한 분쟁을 성공적으로 해결해왔습니다. 이러한 경험을 바탕으로 의뢰인의 불의를 해결하고 정당한 권익을 회복시켜 드립니다. 네이버 뉴스에서 ‘부동산특별조치법 소송 김용일’을 검색하시면 제가 기고한 관련 칼럼과 사례를 확인하실 수 있습니다. 이데일리뉴스는 9년 동안 업데이트된 선례를 연구하고 기록해 즉시 적용하고 있습니다.
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