상속주택 먼저 양도 후 남은 일반 주택, 1세대 1주택 비과세 보유기간, 거주기간 판정 (상속세 세무사)
안녕하세요, 세무법인 예람 양재지점 사업2팀입니다.
이번에는 어떤 주제로 말씀을 드릴까 고민하다가,오랜만에 상속세 세무사로서 상속세 이야기를 하고자 합니다.
상속세 세무사로서 상속주택의 양도세, 즉 상속주택의 1세대 1주택 비과세에 대해서 말씀드리고자 합니다.
상속세 세무사, 상속주택 멸실 후 상속인 외의 자 명의로 주택 신축한 경우 상속주택 해당 여부안녕하십니까, 세무법인 예람 양재지점 사업1팀입니다.
2월도 어느덧 25일이 되었고, 봄이 다가오는듯 날씨…blog.naver.com
이전에도 상속세와 양도세, 상속주택 양도세 관련하여 여러번 블로그 칼럼에서도 말씀드렸던 것 같습니다.
상속주택의 상속세, 상속주택의 양도세 내용은 매우 복잡합니다.
실제로 상속주택의 상속세, 양도세 신고 내용이 잘못되어 양도세 세무조사 등을 받게 되는 경우도 상당히 많습니다.
세무대리인 분들께서도 상속주택의 상속세, 양도세 내용들을 검토하시는데 있어 어려움을 많이 겪을만큼,상속주택의 상속세, 양도세 등은 매우 복잡한 것 같습니다.
저희 세무법인 예람 양재지점에서는 상속세 세무사로서 상속세 신고를 진행할 때,단순히 상속세 내용 뿐만 아니라, 상속주택 상속토지 등의 상속세, 양도세, 보유세 등을 최소화할 수 있는 방안들도,함께 검토하여 말씀드리고 있습니다.
상속주택의 양도소득세를 어떻게 대비하느냐에 따라서 상속세와 양도세 부담은 천차만별로 달라지는 것이기 때문에,이것의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는 것 같습니다.
상속세 세무사로서 상속세 상담, 절세 컨설팅, 상속세 신고 등을 진행하다보면,많은 분들께서 상속주택 관련하여 가장 궁금해하시는 부분 중 하나는, 상속주택의 양도소득세 내용인 것 같습니다.
상속주택이 상속세에는 어떻게 영향을 미치는지,상속주택의 양도세에는 어떻게 영향을 미치는지,상속주택의 보유세에는 어떻게 영향을 미치는지 많은 분들께서 궁금해하시는 것 같습니다.
이번에는 상속세 세무사로서 상속주택과 1세대 1주택 양도세 비과세 내용으로 살펴보겠습니다.
’상속주택 먼저 양도 후 남은 일반 주택, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간, 거주기간’ 제목으로 말씀을 나누어볼까 합니다.
제목을 보시면 어떤 내용인지 이해가 잘 안되실 수 있습니다.
실제 저희 세무법인 예람 양재지점에서 수행한 양도소득세 세무조사 사례를 하나 소개드리고,이와 관련된 국세청 질의답변 내용으로 자세하게 설명드리겠습니다.
상담사례세무법인 예람 양재지점 사업2팀
상속세 세무사로서 상속주택 먼저 양도 후 남은 일반 주택, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간, 거주기간 판정 내용에 대해서 말씀드리고자 합니다.
제목만 봐서는 이해가 잘 안되실 수 있을 것 같습니다.
’상속주택 먼저 양도 후 남은 일반 주택, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간, 거주기간 판정’상속주택을 먼저 양도하였고, 일반주택이 남았다고 하는데,이것은 무엇이고,1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간, 거주기간 판정은 무엇인지이해가 잘 안되실 수 있습니다.
이와 관련해서 실제로 저희 세무법인 예람 양재지점에서 상속세 세무사, 양도세 세무사로서 수행한양도소득세 세무조사 사례를 하나 소개드리겠습니다.
상속세 세무사로서 기업특강, 외부강연 등을 할 때도,단순히 세법내용들을 나열식으로 설명드릴 때보다는,실제 업무수행 사례, 세무조사 사례등을 함께 설명드렸을 때,많은 분들께서 이해가 쉽다고 말씀들을 많이 주시는 것 같습니다.
실제 세무조사 수행사례 소개드리겠습니다.
세무조사수행사례세무법인 예람 양재지점 사업2팀
한 클라이언트 분께서 세무조사 수임을 위해서 저희 세무법인 예람 양재지점을 찾아주셨습니다.
양도소득세 세무조사 통지서를 받으시고, 양도소득세 세무조사 대응을 위해서 세무사님을 찾으시다가,저희 세무법인 예람 양재지점을 찾아주신 것이었습니다.
저희 세무법인 예람 양재지점은 국세청 20년 경력 대표세무사님을 비롯해 여러 세무사 님들이 재산세팀을 이루어,양도소득세, 상속세, 증여세 신고, 세무조사 등 다양한 업무들을 성공적인 결과를 내며 수행하고 있습니다.
출처. 세무법인 예람 양재지점.
결론부터 말씀드리면 양도소득세 관련하여서는 추징되는 세액 없이 위와 같이 잘 마무리 되었습니다.
여러가지 이슈들이 있었지만, 잘 대응해서 마무리할 수 있었 던 것 같습니다.
클라이언트 분께서도 엄청 좋아하셨던 기억이 납니다.
그 중 한가지 이슈가 있었습니다.
바로 상속주택과 일반주택에 관한 내용입니다.
클라이언트 분께서는 원래 서울에 1주택을 보유하고 계셨는데, 상속으로 인해서 새로 1주택을 더 취득하게 된 것입니다.
보유세 부담 등으로 고민하셨던 클라이언트 분께서는 상속으로 취득한 주택을 먼저 양도하셨습니다.
상속주택에 대해서는 상속세는 당연히 부담했던 것이고,양도소득세 또한 1세대 1주택 비과세는 적용받지 못하고,세금을 부담하며 양도하신 것이죠.그리고나서 남은 1주택에 대해서도 양도를 하게 되셨습니다.
그런데 원래 1주택에 대해서는 보유하고, 거주한지 상당히 오래되셨습니다.
보유, 거주한지 10년이 넘은 주택이었던 것이죠.이것을 양도하고 양도소득세 비과세 신고를 했는데,양도소득세 세무조사를 받게 된 것입니다.
무엇이 문제이었을까요?
상속세 세무사로서, 또 양도세 세무사로서, 위와 같은 상속주택 관련 세무조사를 많이 수행하게 됩니다.
상속세 세무조사가 될 수도 있고, 양도소득세 세무조사가 될 수도 있습니다.
그리고 세무조사를 수임하는 경우, 다른 세무대리인 분을 통해서 양도세 신고 등을 하셨다가 세무조사에만 투입되어 수행하는 경우가 대부분입니다.
위와 같은 사례에서는 무엇이 문제가 되었을까요?위의 상담사례를 보신다면 이번 블로그 칼럼의 제목,’상속주택 먼저 양도 후 남은 일반 주택, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간, 거주기간 판정 내용’어느정도 이해가 되셨을 것 같습니다.
다시 블로그 칼럼 제목을 살펴보겠습니다.
제목에서 일반 주택이란 상속받기 이전부터 계속 보유하던 주택을 말합니다.
위 사례에서는 클라이언트 분께서 기존에 10년 넘게 보유, 거주하셨던 주택인 것이죠.그리고 상속주택이란 상속으로 취득하는 주택을 의미합니다.
상속재산인 주택인 것이죠. 상속세를 부담하고 상속에 대한 취득세를 부담하고 취득하신 주택을 의미합니다.
그리고 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간, 거주기간 판정이란 다음과 같습니다.
1세대 1주택 양도세 비과세를 판정할 때는 보유기간이랑 거주기간을 어떻게 따지는 지가 매우 중요합니다.
다주택자의 경우 최종 1주택이 된 시점으로부터 2년간 보유, 거주하여야 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
상속주택과 일반주택의 양도세 비과세를 따질 때 또한 마찬가지입니다.
각 주택의 관계는 어떻게 되는지,양도는 언제 하는지,보유기간 거주기간은 어떻게 산정하는 지에 따라서,상속주택과 일반주택의 양도소득세 비과세나 중과세 내용은 천차만별로 달라질 수 있는 것입니다.
결국 위 제목에서 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간, 거주기간 판정이란 비과세 판정시 보유기간과 거주기간을 언제부터 기산(=카운트)해서 따지느냐 하는 부분을 이야기하는 것입니다.
블로그 칼럼의 제목을 이제는 이해를 쉽게 하실 것 같습니다.
쉽게 풀어쓰면, 상속주택을 먼저 양도한 후 남은 일반주택에 대해서 1세대 1주택 비과세를 따질 때 언제부터 보유기간과 거주기간을 따지느냐 하는 부분에 대한 내용인 것입니다.
상속주택 먼저 양도 후 남은 일반 주택,1세대 1주택 양도세 비과세보유기간, 거주기간세무법인 예람 양재지점 사업2팀
상속세 세무사로서 상속주택 먼저 양도 후 남은 일반 주택, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간, 거주기간 판정 내용에 대해서 말씀드리고 있습니다.
블로그 칼럼의 이슈 부분을 다시 더욱 쉽게 풀어보겠습니다.
위와 같은 케이스로 예를 들 수 있을 것 같습니다.
일반주택을 보유하고 거주하던 중, 상속으로 인해 상속주택을 취득하는 것이죠.그리고 상속주택을 먼저 양도하게 됩니다.
그 후 일반주택을 양도하는 경우가 발생할 수 있습니다.
일반주택을 양도할 때 양도세 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어,보유기간과 거주기간을 A시점부터 따져야 하는지,B시점부터 따져야 하는지 의문점이 생길 수 있습니다.
B시점부터 따진다면 상속주택을 양도한 시점으로부터 2년간 보유나 거주를 새로 하여야,1세대 1주택 비과세로서 양도세를 부담하게 되시는 것이고,A시점부터 따진다면 양도세 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 훨씬 유리하고 부담도 줄어들 것입니다.
이 부분에 대해서 왜 궁금증이 생기느냐 의구심이 생기는 분들이 계실 수 있습니다.
현재 양도소득세 다주택자의 경우 최종 1주택이 된 시점으로부터 2년간 보유, 거주를 새로 하여야 양도세 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
위의 상황에서 상속으로 인해 상속주택을 취득하는 경우,상속주택과 일반주택 총 2주택을 보유하게 되시는 것이고,상속주택을 양도하게 되는 시점에는 다시 1주택자가 되시는 것이니,최종 1주택이 된 시점으로부터 2년간 보유, 거주 규정을 어떻게 적용하느냐에 따라,양도소득세 비과세 규정 적용 여부가 차이가 나게 되는 것입니다.
이와 관련하여서는 국세청 질의답변을 하나 소개드릴 수 있을 것 같습니다.
상속주택의 상속세, 양도세 관련하여서는 세법 규정, 해석, 예규판례 등이 최근 시시각각 많이 변화되는 추세입니다.
새로운 세법이 개정되려고 법안이 상정되었다가 통과 못하기도 하는 등 변화가 많습니다.
정확한 최신 예규판례 등을 기반으로 양도세나 상속세를 검토하는 것이 매우 중요한 것입니다.
상속주택과 일반주택을 양도하실 계획이시라면 미리 상황에 대해서 국세청 서면질의 등을 받아보시는 것도 추천드립니다.
국세청 질의답변 1.세무법인 예람 양재지점 사업2팀질문.1. 현황.현 조정지역 소재 기존주택 A : 2016, 5. 16 취득 (취득당시 비 조정지역)비 조정지역 상속주택 B : 2018. 6. 18. 취득상속주택 B 를 2021. 12. 1. 부로 매도함(양도소극세 납부)2. 질의.현재 기존주택 A 만 보유한 1세대 1주택 세대임.1. 기존주택 A 의 보유기간 기간일이 상속주택 B 매도일이후 2021. 12. 2.부터 2년 보유해야 비과세 적용 받을 수 있는지 ?2. 기존주택 A는 현재는 조정지역이나 취득당시는 비 조정지역이였으므로 거주기간은 적용하지 않는지?3. 기존주택 A는 1번만 충족되면 비과세가 가능한지 ? 답변.B주택 매도일이후 A주택을 2년이상 보유하면, 거주하지 않으셔도 비과세가 가능할 것으로 판단됩니다.
(단, 양도가액 12억원 초과분은 과세) 국세청 질의답변 2.세무법인 예람 양재지점 사업2팀질문.1. 현황.주택 현황인데요A주택(비조정지역)2017.11.27매수–>2022.2.20까지 실거주B주택(조정지역)2019.7매수(4/15)상속이 아닌 주택의 지분)2021.12.14매도2021.12.25등기이전C주택(비조정지역)매수예정A주택 처분후,(일시적2주택)으로 매수예정2. 질의.1. 상속이 아닌 주택지분과 상속으로 인한 지분을 동일하게 양도세 계산되는지요?2. 현재 A주택을 (22.2.28)매도시 비과세 받을수 있을까요? 비과세가 아니라면 언제부터 비과세 적용을 받을수 있나요?3. 21년부터 2주택 이상자가 하나의 주택을 처분하고 이후 남은 주택을 비과세 적용시 종전주택 처분일로부터 추가로 2년을 보유하도록개정되었다고 알고 있습니다.
그런데 상속주택지분은 해당이 안된다고 알고 있습니다.
그럼, 저같이 상속이 아닌 주택지분은요? 답변.(중략)2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산하므로, B주택을 양도한 날부터 2년 이상 보유하여야 하는 것으로 판단됩니다.
이때 공동상속주택(상속주택지분)도 동일하게 적용되어 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산합니다.
상속세 세무사로서 길게 설명드렸던 내용,상속주택 먼저 양도 후 남은 일반 주택, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간, 거주기간 내용, 정답은 위에서 확인하실 수 있으실 것 같습니다.
현재 국세청 질의답변 내용에 따르면,상속주택을 양도한 시점으로부터 2년간 보유, 거주를 하셔야 일반주택에 대해서 양도세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.
결국 위의 사례에서는 B시점으로부터 2년간 보유나 거주를 하셔야,일반주택에 대해서 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것이죠.이 부분을 놓치셔서, 상속주택을 먼저 양도하고,일반주택이 남은 상황에서 그 주택의 양도소득세에 있어,양도세 비과세로 판단하면 안되는 것입니다.
stellrweb, 출처 Unsplash상속세 세무사로서 상속주택 먼저 양도 후 남은 일반 주택, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간, 거주기간 판정 말씀드렸습니다.
감사합니다.
상속세 세무사, 상속세 신고 문의 등은 아래 참고부탁드립니다.
[상속세 세무사의] 상속세 신고 수수료 안내 및 상속세 업무 진행 방향 안내 (상속세 세무조사/상속세 신고)세무법인 예람 양재지점 입니다.
이번 [상속세 세무사의] 칼럼 시리즈 주제로 상속세와 신고수수료에 대해…blog.naver.com