이전 포스팅에서 청년들이 월세로 살면 안되는 이유에 대해 설명했습니다.
꼼꼼히 확인하지 않으면 사기당하기 쉽습니다.
대표적인 예가 임대주택이 경매로 팔려 보증금을 잃어버린 경우다.
오늘은 임대차 계약 시 주의할 점에 대해 알아보겠습니다.
전세계 계약
임대할 집을 찾기로 결정했다면 가장 중요한 것은 예산을 이해하는 것입니다.
예산을 파악하고 예산에 맞는 지역을 선택한 후 부동산이나 중개사무소를 방문해야 합니다.
적어도 3곳 이상의 부동산이나 중개사무소를 방문하는 것이 좋습니다.
제가 부동산이나 중개업소를 3곳 이상 방문하라고 말씀드린 이유는 부동산 중개인이 좋은 매물을 공유하지 않는 경우가 있기 때문에 다른 부동산에서 더 좋은 매물을 찾을 수도 있기 때문입니다.
흔히 ‘이 매물은 여기에서만 구할 수 있는데 주말에는 빨리 매진되고, 다른 부동산과 공유하기 때문에 다른 부동산에 가도 새 매물을 찾을 수 없다’는 말을 한다.
그냥 이해한다고 말하세요. 부동산 중개인을 방문하기 전에 꼭 공부해야 하는 이유는 대부분의 부동산 중개인이 세입자보다는 집주인의 편을 들기 때문입니다.
세입자라면 계약서에 서명하고 나가면 됩니다.
그러나 집주인은 부동산이 위치한 동네에 계속 돈을 보관하고 있기 때문에 집주인의 편을 들어 부동산 계약을 갱신하는 경우가 많다.
글로벌 계약 시 주의할 점
1. 월세로 살 집 알아보기 일반적으로 신입사원이나 신혼부부들은 집을 구한 경험이 많지 않습니다.
따라서 전세계 계약 이런 것은 도시 외곽(인테리어, 벽지, 벽지 등)에서 많이 보는 경향이 있습니다.
급수, 배수, 난방 점검은 선택이 아닌 필수입니다.
예전에는 집을 구할 때 어른들이 물, 배수, 난방 등을 꼭 확인하라고 하는 말을 자주 듣곤 했습니다.
이것이 중요하다는 것은 알았지만 왜 중요한지는 몰랐습니다.
그 이유는 공사가 어렵기 때문이다.
상하수도 등 공사 작업이 하루 이틀만에 끝나지 않고 최대 일주일까지 걸리기 때문에 시간도 많이 걸리고 일상생활에 지장을 주기도 합니다.
또한, 월세보다는 전세주택에 거주할 경우 수리비의 절반 또는 전부를 임차인이 부담하는 경우가 많기 때문에 임차인은 사전에 수도, 배수, 난방이 제대로 되고 있는지 확인해야 합니다.
계약서에 서명합니다.
또한, 임대주택을 확인할 때에는 어떤 모습인지 잘 알아볼 수 있도록 사진을 찍어두는 것이 중요합니다.
2. 가계약금 가계약은 정식계약을 체결하기 전 임시계약을 체결하는 과정으로 볼 수 있습니다.
가계약을 체결함으로써 가보증금을 납부한 부동산에 대해 다른 사람이 계약을 체결하는 것을 방지할 수 있으며, 정식 계약을 체결하기 전에 우선순위를 확보하는 데 도움이 됩니다.
원하는 집을 찾았으니 이제 부동산 중개인과 상담해 계약금을 이체하세요. 이때, 등기부 사본을 확인해야 합니다.
-2(1). 등기부 사본은 소유권 및 기타 권리를 확인하는 문서입니다.
등기부 사본 확인 시 담보대출(부채, 대출)이 있는지 확인해야 합니다.
쉽게 말하면, 이 모기지는 집주인이 자신이 계약한 집을 담보로 돈을 빌렸는지 여부를 알 수 있게 해준다.
최악의 경우, 큰 규모의 모기지를 갖고 있는 경우 나중에 집이 경매로 팔려 보증금을 잃을 수도 있습니다.
하지만 수도권에서는 주택담보대출 없이 전세를 찾기가 어렵습니다.
가능하다면 주택담보대출 없이 임대할 집을 구하는 것이 가장 좋은 경우라고 할 수 있지만 그런 경우는 드뭅니다.
-2(2). 모기지 계산 모기지는 나중에 돌려받을 예금에 영향을 미칠 수 있으므로 확인해야 할 몇 가지 사항이 있습니다.
담보(대출)가 없는 매매 물건은 보기 힘들기 때문에 얼마인지만 확인하면 됩니다.
1순위에서는 최고 채권금액이 xxxxxx원임을 알 수 있습니다.
보통 채권 한도는 대출금액의 110%~120%이므로, 그 금액을 120%(1.2)로 나누면 집주인이 얼마나 빌린 돈인지 대략 알 수 있다.
-2(3). 주택가격 대비 부채비율을 계산해 보세요. 부동산 중개인을 통해 계약하려는 건물의 시세를 확인해보세요. 혹은 네이버를 통해 건물가격을 확인해보세요. 네이버보다 부동산중개사가 더 정확합니다.
부동산 중개업자에게 건물 시세를 물어보면 친절하게 알려준다.
부채 계산 이제 시장 가격을 알았으니 부채를 계산해야 합니다.
부채 = 모기지 + 노인 임차인 보증금 (나보다 먼저 건물에 입주한 다른 임차인의 보증금 금액) 집값 대비 부채 비율 = 부채 ¼ 집값. 선순위 임차인 보증금은 공개되지만 사람들이 아는 경우는 드물고, 틴통전세(부채비율이 높은 부동산)의 경우 집주인이 적게 말해 줄 수도 있으니 방법은 있다.
현지 사무소에서 임대차 계약 상태를 확인하세요. 단, 집주인의 동의서와 날인이 필요합니다.
증명서, 신분증 사본 등 집주인이 준비해야 할 서류가 많고, 일부 2014년 1월 1일 이전 정보는 전산처리가 되어 있지 않아 확인할 수 없습니다.
따라서 보증금 총액은 부동산이나 집주인에게 문의하는 것이 가장 좋습니다.
귀하의 주택에 대한 부채 가치 비율을 계산하십시오
주택담보대출, 건물 시세, 선순위 임차인 보증금을 확인했으니 이제 주택대비 부채비율을 계산할 수 있습니다.
조금 어렵기 때문에 예를 들어보겠습니다.
10억짜리 집을 계약하고 싶다면. 제가 납부해야 할 보증금 금액은 1억 5천만원이고, 부동산 등기부를 확인해 보니 최대 담보대출 한도는 1억 8천만원입니다.
표면적으로는 집주인이 그렇게 많은 돈을 빌린 것 같지는 않습니다.
부채비율 계산 부채비율은 낮을수록 좋지만, 평균적으로 70%를 넘지 않는 것이 좋습니다.
집값 대비 부채 비율을 계산해 보니, 계약하려고 했던 집값 대비 부채 비율은 83%였다.
전문가들은 주택이 경매에 오르면 평균적으로 아파트나 오피스텔은 시세의 80% 정도에, 다세대주택은 시세의 70% 정도에 팔린다고 말한다.
따라서 집값 대비 부채비율이 70%를 넘으면 집을 팔아도 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 높으니 주의가 필요하다.
이렇게 계약할 때 주의할 점과 보증금을 돌려받을 수 있는지 알아보았습니다.
계산이 조금 복잡하더라도 보증금은 ‘당신의 돈’이므로 계약 전 꼭 확인하시는 것이 좋습니다.
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